自分が購入を迷う不動産の

判断基準はいろいろあると思います。

これについては

さまざまな基準があると思いますが

一つの目安として

１㎡あたりの単価で

現状家賃の評価を行うことができます。

例えば単身者向けの１Rや１DKですと

２０㎡程度での家賃が毎月3万円とした場合

1㎡あたりの単価は1500円となります。

この1㎡あたりの単価算出して

自分が購入したい物件の単価と

周辺の同じ間取りの部屋についての単価を出して

比較検討してやると

自分が購入を考えている物件の現状の家賃について

近隣との相場との関係が分かってきます。

つまり、

住んでいる人にとってお得かそうでないか

現状家賃が高いか安いか

（退出後でも　貸しやすいか　貸しにくいか）

今後の家賃が下がる傾向にあるかどうか

ということです。

不動産投資規模での大きな要素しては

戸数があると思います。

総戸数１戸であれば価格は安いかもしれませんが

入居率は０％か１００％です。

反対に総戸数１０戸あれば

価格は高くなりますが

入居率は

０％から１０％刻みで１００％になります。

このときの振れを　ボラティリティ（volatility）という呼び方が

されたりしますが

確率的な考え方では

戸数が多い方が

安定的な経営ができると考えられます。

一口に不動産投資と言いましても

人によって好みが分かれるところだと思います。

アパートやマンションでも

立地条件から始まり

戸数、間取り、広さ、日当たり

そして予算　などなど

多くの要素があります。

これらを評価するには

いろいろなアプローチが必要と思いますが、

一つの観点として、

「物件に惚れて買わないほうが良い」

ということがあります。

それは客観的な理由が無いのにもかかわらず

見た目だけや地域だけで

物件を気に入ってしまうと

「あばたもえくぼ」ではありませんが、

欠点を欠点として見えなくなってしまうことがあります。

銀行借入れの返済をしていく段階での

残債の減り方と減価償却費は

同じような金額が良いかなと思います。

（あくまでも個人的意見ですが）

ただ、返済当初では金利も多くなりますので

売却タイミングが早い時期に来られるのでしたら

建物の減価償却が少ないようにするのも

ひとつの考えだと思います。

もちろんこれらは税理士さんや税務署さんの見解もありますので

ルールを守って進めることが良いと思います。

借入をして、不動産を購入した後に

返済をしていくわけですが、

元金均等払いと元利均等払いがあります。

どちらも残債が減っていくわけですが

多少の元本の減り方に違いがあったりします。

また、収益物件の場合には

毎年の建物の減価償却分が経費扱いとなりまして

言い換えると「儲け」とみなされて

売却時にはそれまでの償却金額が利益になってきます。

そして、元本の減った分と

建物の減価償却とのバランスが

売却時の大事な要素になります。

つまり、売却益に対する税金ということです。

収益物件などを購入しようとした場合には

ほとんどの方は銀行融資等の借入をされると思います。

銀行での融資基準としては

金融機関で差はあるでしょうが

個人の属性以外では

物件の残存耐用年数（税法上の）

土地建物の評価額

収益状況

など

利回りと関係の無い部分での評価基準がでてきます。

ここが購入者と銀行との擦り合わせになってきます。

そうして、自己資金額と借入金額と返済年数を決めていくわけですが

自分がいつ手放すか（売却時や死ぬとき）が

出口戦略として考えておく必要があると思います。

よく投資家の方で

とにかく利回りが高い物件が良い！

と考えていらっしゃる方も多いと思います。

（もちろん大きくは間違っていませんが・・）

ただ、ある投資物件に関して全体を見た時に

　築年数

　構造（木造　鉄骨　RC）

　建物の状態

　土地の価値

などが関係しあっている状態になっています。

これらの評価をせずに

利回りが高いからという理由だけで

物件購入をしてしまうと

出口戦略に影響がでてきます。

次に続きます。

投資とは一般的に

お金を生む何かにお金を使うことです。

その指標として利回りというものがありますが

一般的に購入価格に対して１年間での回収％で表されます。

投資対象が１００万円で年間の収入が１０万円なら利回り１０％

ということですね。

この利回りが高いほど

元本回収時期が早まりリスク減と儲けが大きくなります。

ただ、不動産投資では利回りを求めると

長期的な運営上では利回りが大きいとうまくいかない場合があります。

次に続きます。

普段はコインランドリー日記というブログを書いているのですが

こちらのブログでは不動産や自分のビジネス感覚の事を中心に

記事を残していければと考えております。

よろしくお願いいたします。